买房付定金、办按揭后卖方反悔?剖析真实案例,教你这样维权!

二手房买卖,买方突然不买了或者卖方反悔不卖了,都是很常见的情况,一般按照合同协议赔偿一定违约金就可以了。但是付定金、办按揭后卖方反悔,买方起诉维权一审还败诉的情况你见过吗?近日我所邓霞律师就代理了一起这样的案件。

基本案情:

我所当事人张女士通过重庆到家了平台看中了位于南岸区桂雨路的一套二手房,并于2018年4月20日在到家了公司与房主吴先生签订《房屋买卖合同》,成交价97万元。付款方式为乙方合同签订当日交付3万元作为定金,首付款15万元用于该房屋解押,首付款19万于办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付给甲方,乙方银行按揭贷款60万元由房贷银行直接支付给甲方。

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签订合同当日,张女士向房主吴先生支付定金3万元,后与中介到建设银行办理按揭贷款面签。此次按揭是以张女士堂姐名义申请,并且按揭已经通过。之后吴先生以张女士未申请按揭,未提出指定新的产权人为何人为由,要求解除房屋买卖合同并不退还定金,并于2017年6月25日对张女士及到家了发出《通知函》。

协商未果,张女士起诉至法院,要求法院判决吴先生协助办理房产过户手续,限期交付房屋并办理户口迁出手续,从吴先生发出《通知函》要求解除合同之日起按4850元/天的标准赔偿。

张女士起诉到法院后,一审败诉,张女士找到我所邓律师寻求帮助。邓律师接受委托后,经过与当事人的沟通,查阅了一审的所有卷宗资料,最终认为法院一审判决有误,接受了张女士二审上诉委托。

上诉结果还是很理想,目前二审已审结,裁定撤销一审判决,发回法院重审。值得一提的是,发回重审是非常非常难得的,这代表着二审法院对一审法院判决的过程或结果的否定。发回重审得出的判决仍然是一审判决,还可以再进行二审,张女士维权成功的概率就大大增加。

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卖方反悔理由是否成立?

房主吴先生在一审中表示,自己提出解除合同是因为银行按揭是以张女士堂姐的名义申请的,自己对这一情况并不知情,张女士从未提出指定新的产权人为何人,属根本违约。

首先,吴先生对这一情况并不知情吗?张女士表示,银行按揭贷款面签时自己堂姐也在现场,吴先生是知晓后再办理的按揭。第三方到家了中介也提供证词:面签时张女士和其堂姐先到银行,房主吴先生迟到了半小时,双方见面后,吴先生签了合同就先走了”由此可见,吴先生的不知情并不成立。

 

   其次,张女士有权以堂姐的名义申请贷款吗?双方之前签订的《房屋买卖合同》第十条第(七)款约定:甲方同意该房屋合同项下新的产权人为乙方本人或者乙方指定的人员,新产权人可以为一人或共有权人,甲方同意以乙方指定人员的名义办理贷款申请和权属转移登记。也就是说,张女士是有权指定新的产权人的。吴先生未按约定办理房屋解押手续,已经构成违约,应当承担违约责任。

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一审为何败诉?上述是怎样打赢的?

一审法院认为,前面提到的第十条第(七)款约定是格式条款,不能以该约定视为吴先生同意变更合同贷款人,吴先生也声称自己未全部看完合同。

邓律师则指出法院该观点属于适用法律错误。根据合同法规定,“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款”,而从张女士和吴先生签订的合同内容上来看,双方对合同内容进行了明显的磋商,后面也进行补充协议约定,该合同条款明显不属于格式条款。

吴先生作为完全民事行为能力人,房屋买卖对于普通老百姓来说均是头等大事,吴先生声称未全部看完合同完全是与情理、常理不符,即使真如吴先生所说未看完合同,也是吴先生怠于行使自己的权利,根据《合同法》的基本原则,也应当承担由此产生的后果。

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此外,一审法院认为就算房主吴先生是同意了张女士堂姐的按揭贷款申请,因按揭贷款是以张女士堂姐的名义办理,故房屋应当过户至张女士堂姐名下,不能直接过户给张女士。如果张女士放弃以其堂姐的名义按揭贷款购房,那么在仅支付3万定金的情况下,先行要求吴先生办理过户及房屋交付手续不符合合同约定。

邓律师指出法院该观点属于严重事实认定不清。其一、张女士的诉求是要求吴先生限期协助办理过户手续,不是要求吴先生讲房屋过户到张女士名下;其二,按照双方之前签订的合同规定:合同签订当日交付3万元作为定金,首付款15万元用于该房屋解押,首付款19万由于办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付。张女士已经按照合同约定支付定金3万元,后续购房款是因为吴先生违约未办理房屋解押导致付款条件未达到。因此,一审法院的事实认定严重不清。

 

 

张女士能成功维权吗?

其实本次案件,概括来说就是张女士想要买房,但是由于某些原因需要用自己堂姐的名义申请银行按揭贷款,在银行按揭贷款面签前房屋买卖双方都是清楚这件事的,可是按揭贷款办下来后房主却想要反悔不卖了。

案件目前已经发回重审,我所邓律师也会帮助张女士维权,张女士的诉讼请求能否得到重审支持还未知,但是我们相信法律会给出正确的答案。

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科普小课堂:二手房垫资解押需要哪些问题

   

众所周知,贷款买房如果进行出售,那么就需要解除抵押,因为处于抵押状态的房产不能进行售卖以及过户。在二手房买卖交易中,房主用买方的首付款解押是二手房交易过程中比较常见的解押方式,因为一般的房主在面对大额度的银行贷款时自己的解押能力或许不够。

其实垫资解押,买方需要承担的风险太大了,因为二手房交易是个比较长期的过程,中间存在着很多不确定性,最容易发生的情况就是钱给出去了房子却得不到。但是,如果真的要经历垫资解押的过程,买方需要注意点什么呢?

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1、一定要签订网签合同

网签是很好的可以防止卖方出现一房两卖的情形的方法之一,在房管局进行备案网签后,等于卖方只能把房子卖给当时跟他一起去房管局网签的买方,不能卖给其他人的,这种情况下,就很好的避免了一房两卖的情况出现了。

2、注意留存证据

当买方和卖方一起去银行进行解押手续时,买方一定要保留转账证明和银行贷款结清证明,以备出现卖方反悔不认账的情况。

3、房屋交易资金第三方托管

现在不少房产交易中心及房产中介为减少房屋交易的纠纷,对于房屋交易资金采取第三方托管,这样既有利于买房人拿到房,也有利于卖房人拿到钱。

4、咨询专业律师

二手房交易环节复杂,且二手房市场也无明确规范。对于购房合同,很多人都没看清、看懂合同里的条款,甚至有些人在中介的忽悠下签下空白房屋买卖合同。所以,不妨咨询下专业律师,签订购房合同时,由专业律师把关审查合同条款,把各项承诺都写进合同里,形成文本证据。花更少的钱,规避更大的风险。

本案律师介绍

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邓霞   律师 | 多年工作经验 

执业证号:

15001201611544798

业务领域:

擅长于金融法律服务、公司法律服务、合同纠纷、劳动争议、人身损害赔偿、婚姻家庭和继承诉讼案件、企业非诉讼法律事务等领域

个人简介:

毕业于西南政法大学,中共党员,共青团重庆市律师协会第三次代表大会代表、重庆市身边说法栏目嘉宾律师,曾先后服务于重庆市潼南区农业委员会、重庆市潼南区卫生和计划生育委员会、重庆市潼南区古溪镇政府、中国农业银行重庆分行、重庆银行、东亚银行重庆分行、中信银行重庆分行、华夏银行重庆分行、重庆亿天融投资有限公司、重庆渝康资产管理有限公司等政府机关、知名国有企业。专业基础知识扎实,丰富法务实践,熟悉企业法务工作,在合同管理、人事劳资纠纷、金融法律服务等案件有自己独特的见解,防范各类风险。

 


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