前言：新规修订背景与司法价值
2021年施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称《解释一》）统一了此前多部旧司法解释的裁判规则，但在司法实践中仍存在大量裁判分歧：必须招标项目合同效力认定标准滞后、挂靠主体权利义务模糊、固定总价合同解除结算无统一标准、政府项目审计拖延、优先受偿权边界不清、实际施工人规则被滥用等问题突出。
2026年6月30日施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（以下简称《解释二》）共计23条，立足《民法典》建工合同基本原则，结合近年审判实践与建筑行业改革政策，纠正同案不同判问题、强化民生权益保障，对司法实践具有重大指导意义。
本文结合《解释一》、最高法答记者问、典型案例，从律师实务视角做尝试性解读，若有不当之处，望批评指正。
壹
合同效力新规：维护公平竞争招标投标秩序
1. 必须招标项目建设工程施工合同效力问题（《解释二》第一条）
旧规（《解释一》第一条）：统一规定必须招标项目未招标则合同无效，未考虑国家招投标政策调整、项目范围缩减的行业变化，极易出现“签约时需招标、起诉时无需招标”却仍被认定无效的机械裁判情形，诱发当事人恶意主张合同无效牟利。
新规：建设工程签约时属于必须招标项目、未招标订立合同，但起诉时项目已不再属于必须招标范围的，法院不得仅以未招标为由认定合同无效。
律师实务解读：本条属于典型的“适配政策、尊重交易稳定”规则。招投标政策调整属于客观情势变更，若机械认定合同无效，会破坏商事交易稳定性。实务中，如符合该条规定，可以此抗辩合同有效，驳回对方无效主张。
2. 中标前实质性谈判一律认定合同无效（《解释二》第二条）
新规：中标前，招投标双方以意向书、会议纪要、补充协议等形式，就工程范围、工程价款等实质性内容先行谈判，后续中标或补签招投标合同的，中标合同无效；先私下协商签约、再走招投标流程补手续的，亦认定中标合同无效。
实务要点：本条精准打击建筑行业“先定后招”“暗箱操作”乱象，只要存在中标前实质性磋商，无论后续招投标程序是否合规，均直接否定合同效力，维护招投标公平竞争秩序。
贰
挂靠（出借资质）：否定出借资质行为效力，杜绝寻租空间
挂靠纠纷是建工案件高发、裁判混乱的类型，《解释二》第三条、第四条、第五条彻底重构挂靠全流程裁判规则，修正了《解释一》模糊地带。
1. 挂靠协议绝对无效，挂靠费用不予保护（《解释二》第三条）
新规：建筑企业出借资质、允许他人挂靠承揽工程的，出借资质、允许使用本企业名义的合同一律无效；出借资质方主张挂靠费、资质使用费的，法院一概不予支持；工程质量合格的，挂靠人可参照与被挂靠方的约定，主张折价补偿款。
实务变化：彻底杜绝被挂靠企业“只收费、不施工、不担责”的乱象，从司法层面否定资质挂靠的盈利空间，倒逼行业合规经营。
2. 挂靠人突破合同相对性的唯一例外（《解释二》第四条）
《解释二》彻底收紧边界，挂靠人无权随意起诉发包人。
新规裁判标准：
① 发包人签约时不知情、无过错：挂靠人直接起诉发包人主张工程款的，法院不予支持，严格遵循合同相对性；
② 发包人签约时明知或应知挂靠事实：挂靠人可起诉发包人，法院应当追加被挂靠企业为第三人，结合付款、施工事实，直接判决发包人向挂靠人支付折价补偿款。
律师办案关键：挂靠人维权核心在于举证发包人知情（合同订立阶段前的洽谈、直接对接施工、支付工程款、对接结算、收取挂靠保证金、费用等证据），无知情证据则只能向被挂靠企业主张权利。
3. 挂靠对外商事责任：适用表见代理规则（《解释二》第五条）
挂靠人以被挂靠企业名义购买建筑材料、建筑构配件和设备，租赁设备等，相对人主张被挂靠企业承担责任，符合表见代理要件的，法院予以支持。
叁
转包、违法分包规则更新：替换实际施工人概念
1. 严守合同相对性（《解释二》第六条）
颠覆性修改（废止《解释一》第四十三条核心内容）：接受转包、违法分包的施工主体，仅能向合同相对方（承包人——转包人、违法分包人）主张折价补偿，无权直接起诉无合同关系的发包人。
最高法裁判逻辑：此前“实际施工人突破合同相对性”规则仅为兜底保护农民工工资的特殊司法政策，现《保障农民工工资支付条例》已建立完善的农民工专项保护制度，且相关规定在《解释二》中也进一步明确和细化；普通违法施工主体不得再突破合同相对性滥用诉权，避免合法分包主体与违法分包主体权责倒挂。
特别说明：实际施工人是一个非常泛化和具有争议的概念，而且并非专业的法律术语，实务中使用较为混乱，其在不同的语境在有不同的含义，比如：有时候指合同无效情形下对建设工程有实际投入的施工主体，有时候指转包、违法分包、挂靠情形下的实际施工主体，而《解释一》中的实际施工人应指转包人、违法分包人。《解释二》舍弃实际施工人概念，分别表述为借用资质的单位或者个人，接受转包的单位或者个人，接受违法分包的单位或者个人。
2. 代位权主体扩容，维权路径规范化（《解释二》第七条）
新规明确：挂靠人、转包/违法分包施工主体，均可依据《民法典》代位权规定，在上游主体怠于向发包人主张工程款、损害自身债权时，直接代位起诉发包人。
实务价值：废除随意突破合同相对性的同时，保留合法合规的代位维权路径，兼顾权利保护与商事规则严谨性。
肆
农民工工资支付的特别保护：独立诉权，优先清偿（《解释二》第八条）
本条是新规唯一保留并强化突破合同相对性的特殊条款，体现民生优先原则。
核心规则：农民工追索工资，可直接依据《保障农民工工资支付条例》和《解释二》第八条，要求建设单位、总包、分包单位先行垫付、先行清偿或者清偿，无论项目是否存在违法发包、转包、挂靠、合同无效情形，法院一律支持。
实务区分：普通施工主体工程款维权严守合同相对性，农民工工资维权不受合同效力、合同相对性限制，形成精准分层保护体系。
伍
工程价款结算新规：解决固定总价、审计、结算等问题
1. 固定总价合同价款调整规则（《解释二》第九条）
合同约定固定价格结算的，工期内人工、材料价格波动，一律不予调整，仅两种例外：当事人另行约定、符合《民法典》情势变更要件。
本条终结各地法院对建材涨价调差的裁判分歧，尊重当事人意思自治。
2. 未完工程固定总价结算标准（《解释二》第十条）
固定总价合同解除、工程未完工、双方无法协商结算的，法院统一采用比例法结算：依据当地住建部门计价规范，确定已完工工程量占总工程量比例，乘以合同固定总价计算应付工程款。该规则统一全国裁判尺度，杜绝自由裁量乱象。
3. 无效合同折价补偿范围明确（《解释二》十一条、十二条）
无效合同“参照合同约定补偿”，包含价款金额、计价方式、付款时间、调价规则、结算方式全部内容；双方就无效工程达成折价补偿协议的，优先按协议履行，尊重当事人合意，一次性化解纠纷。
4. 审计/财评拖款乱象根治（《解释二》第十三条）
实务重大利好（针对政府项目回款难）：
① 未约定以审计/财评作为结算依据的，发包人单方主张按审计结算，法院不予支持；
② 明确审计/财评最长合理期限1年（自承包人提交竣工结算文件起算）；
③ 非因承包人原因超1年未出结果、或审计结论与合同约定明显不符的，承包人可直接申请司法鉴定结算工程款，彻底破解“以审拖款、以审压价”行业顽疾。
5. 质量保证金起算新规（《解释二》第十四条）
合同解除、工程未完工的，质保金以已完工折价补偿款为基数计算；质保金返还期限统一自承包人退场之日起算（施工合同在承包人退场后解除的，从解除之日起算），杜绝发包人以“未竣工、未结算”无限期扣留质保金。
6. 两层规制合同解除后的工地僵局（《解释二》第十五条）
①明确施工合同一经解除，承包人不得以工程款未结清为由滞留现场、扣留施工资料，发包人起诉要求移交场地与全套工程资料的法院依法予以支持，拒不移交还可能需赔偿占用、补办等损失。
②配套举证平衡规则，为避免退场后施工界面、工程量证据灭失，专门划定承包人撤场前为证据保全黄金窗口期，当事人可依据民诉法第八十四条向法院申请证据保全。
③新规既杜绝承包人占场要挟，又防止发包人接收场地后毁损证据，兼顾项目复工需求与承包人工程款举证权利。
陆
工程质量责任：明确修复前置义务（《解释二》第十六条）
新规明确质量追责前置程序：工程质量瑕疵的，发包人必须先通知承包人修复，未履行通知义务、直接主张修复费用的，法院不予支持；承包人拒绝修复、逾期未修复或者在合理期限内未修复至符合约定的，发包人自行修复后可主张合理修复费用。
实务意义：杜绝发包人恶意扣减工程款、虚构修复损失，规范质量纠纷举证与追责流程。
柒
建工优先受偿权制度全面细化（新规重点亮点）
1. 优先受偿范围统一（《解释二》第十七条）
仅工程本金享有优先受偿权；停工损失、窝工损失、违约金、利息一律属于普通债权，不享有优先受偿权，纠正此前各地裁判尺度不一问题。
同时要求判决主文必须明确优先受偿的价款金额及对应工程范围。
2. 协议折价行权四大法定条件（《解释二》第十八条）
当事人自行签订折价协议（如以房或工程抵款协议）行使优先受偿权，必须同时满足：工程质量合格、工程可折价、发包人逾期付款且经催告、折价价格与实际价值相当，杜绝发包人与承包人恶意串通低价转移资产、损害抵押权人及其他债权人利益。
3. 优先权物上代位与转让规则（《解释二》第十九条、第二十条）
① 工程毁损、灭失、被征收的，承包人对对应的保险金、赔偿金、补偿金享有优先受偿权；
② 工程款债权受让人的优先权，法院结合工程是否竣工、价款是否结算、债权转让是否真实、是否支付合理对价综合认定，杜绝虚假转让套利。
③《解释二》第十九条直接改变了重庆市高级人民法院、四川省高级人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》（渝高法〔2022〕156号）第十七条的观点（十七、建设工程价款债权转让后，受让人是否享有优先受偿权？答：建设工程价款优先受偿权属于法定优先权，行使主体应限定为与发包人形成建设工程施工合同关系的承包人，建设工程价款债权转让后，受让人主张对建设工程享有优先受偿权的，人民法院不予支持。）
4. 优先权起算时间人性化调整（《解释二》第二十一条）
因工期顺延等客观原因变更付款日期的，优先受偿权自变更后付款日起算；无约定付款日期但办理结算的，以结算协议约定付款日起算，避免因发包人原因导致承包人优先权逾期灭失。
捌
行政移送与新旧衔接规则
1. 违法线索强制移送（《解释二》第二十二条）
法院审理中发现违法发包、转包、违法分包、挂靠、工程质量严重问题的，必须移送住建行政部门查处；涉嫌犯罪的，移送侦查机关，实现民事审判与行政执法联动。
该条规定的具体适用将在包括工伤赔偿维权等各方面产生巨大影响。
2. 新旧法适用规则（《解释二》第二十三条）
2026年6月30日后新受理一审案件统一适用本解释；此前司法解释与本解释不一致的，以本解释为准，正式宣告旧泛化实际施工人规则彻底废止。
2026年新规摒弃了以往模糊宽松的裁判思路，既通过收紧主体权利、规范交易规则维护建筑市场商事公平，又通过农民工工资支付特别规定守住民生底线。
对于建工从业者、法务、执业律师而言，必须精准把握新旧规则差异，摒弃旧办案思维，依托新规细化证据标准、优化诉讼策略、完善项目风控，才能在新规时代妥善处理建工纠纷、规避法律风险、保障合法权益。
覃 旭
海力律师事务所 合伙人
重庆市律师行业 优秀共产党员
西南政法大学 法学硕士
重庆市江北区律工委房地产与建设工程专业委员会 副主任
专业领域：劳动与人力资源 | 房地产与建设工程 | 破产重整与清算
·海纳百川 力聚同心 受人之托 忠人之事·
海力学习｜第2606期：刘姚俊律师分享学会营销，成为超级律师个体
海力雪域｜寻根井冈山，淬炼律师魂——拉萨分所王黎律师赴井冈山参加党建研学
点击此处“阅读全文”查看更多内容
