▍基本信息

原告：伍某容、罗某宗

被告：重庆市某实业总公司、重庆某大酒店有限公司、重庆某房地产开发有限公司

委托代理人：王帮荣，重庆海力律师事务所律师

案由：房地产开发经营合同纠纷

审理程序：二审

▍基本案情

某实业总公司与某酒店公司、某房地产公司房地产开发经营合同纠纷一案，一审法院于2011年6月28日作出（2009）渝五中法民初字第24号民事判决：一、某酒店公司、某房地产公司于本判决生效之日起90日内向某实业总公司支付人民币10731.05万元；二、某酒店公司、某房地产公司于本判决生效之日起90日内以1777.72万元为基数，向某实业总公司支付按中国人民银行同期贷款利率计算的从2005年4月13日起至该款付清时止的利息；三、驳回某实业总公司的其他诉讼请求。某酒店公司、某房地产公司对某述判决不服，向重庆市高级人民法院（以下简称本院）提起某诉。本院于2011年12月8日作出（2011）渝高法民终字第305号民事判决，驳回某诉，维持原判。一审法院在执行过程中，于2013年9月23日以（2012）渝五中法民执恢复字第99号-2执行裁定书查封了登记在某房地产公司名下的位于重庆市南岸区某西路2号1单元7-1号（建筑面积670.37平方米）、7-2号（建筑面积290.37平方米）等房屋。伍某容、罗某宗购买的位于重庆市南岸区某西路2号A栋07-07和07-08号房屋包含在一审法院查封的位于重庆市南岸区某西路2号1单元7-1号、7-2号房屋之中。

另查明，2013年1月27日，伍某容、罗某宗与某房地产公司签订了2份《重庆市商品房买卖合同》，购买某房地产公司位于重庆市南岸区某西路2号A栋07-07号和07-08号房屋，建筑面积均59.19平方米，两套房屋总价款1222208元。根据合同约定，伍某容、罗某宗的付款方式为分期付款，其中第一次付款时间为2013年1月27日；某房地产公司应当在2013年10月31日前，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付伍某容、罗某宗使用。合同签订后，伍某容、罗某宗已付清房款1222208元。某房地产公司于2013年3月26日向伍某容、罗某宗开具了1222208元的房款收据。伍某容、罗某宗所购买诉争的两套房屋，因不具备交付条件，至今未交付给伍某容、罗某宗占有使用。

还查明，重庆市国土资源和房屋管理局于2009年11月9日核发涉案商品房所涉项目的预售许可证（渝国土房管﹤2000﹥预字第﹤026﹥号附1号。预售期限为2010年6月30日止。伍某容、罗某宗曾于2014年就本案所涉商品房买卖合同纠纷对某房地产公司提起诉讼，请求法院判令与某房地产公司的商品房买卖合同有效、某房地产公司承担违约责任等。重庆市南岸区人民法院于2014年4月9日作出判决（2014）南法民初字第06844号、（2014）南法民初字第06843号，认定“某房地产公司以涉案商品房出售时预售许可证期限已超期为由主张合同无效，无法律依据”，判决某房地产公司承担违约责任。该判决已生效。

在重庆市南岸区某西路2号1单元7-1号、7-2号房屋被一审法院依法查封后，伍某容、罗某宗向一审法院提起执行异议，要求中止对案涉房屋的执行。一审法院于2014年3月5日作出（2014）渝五中法执异字第00171号执行裁定书，中止对位于重庆市南岸区某西路2号1单元7-1号、7-2号房屋的执行。

某实业总公司遂提起本案诉讼：请求撤销（2014）渝五中法执异字第00171号裁定书，许可对重庆市南岸区某西路2号1单元7-1号、7-2号房屋中的7-7、7-8号房屋的强制执行。

▍判决结果

本院认为，伍某容、罗某宗就位于重庆市南岸区某西路2号1单元7-1号、7-2号房屋中的两套建筑面积均为59.19平方米的7-7、7-8号房屋享有的民事权益不足以排除某实业总公司的执行申请。主要事实和理由：登记在被执行人名下的房屋从法律某应当视为被执行人的财产。但鉴于我国不动产登记制度尚不够完善，房屋买受人可能因各种不能归责于己的因素导致未能及时办理过户登记手续，在此种情况下，出于对买受人合法权利的保护，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，将物权期待权的保护对象扩大到无过错不动产买受人，其对物权的期待权具有排除执行的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对无过错不动产买受人物权期待权保护的要件作出了规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然伍某容、罗某宗与某房地产公司签订的《商品房买卖合同》经（2014）南法民初字第06844号、（2014）南法民初字第06843号生效判决书确认为合法有效，且伍某容、罗某宗已按约支付了全部购房款，但是伍某容、罗某宗并未合法占有其购买的房屋。故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，伍某容、罗某宗提出的异议不能够排除执行。伍某容、罗某宗该项的某诉理由不能成立。

综某所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回某诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由伍某容、罗某宗负担。

本判决为终审判决。