▍基本信息

原告：重庆某物业发展有限公司

被告：张某于

委托代理人：杨帆，重庆海力律师事务所律师

案由：合资、合作开发房地产合同纠纷

审理程序：二审

▍基本案情

2010年3月10日解庆柏（甲方）与张某于（乙方）签订了《“华渝怡景苑”房地产开发项目合作框架协议》，约定双方就与华渝厂联合开发经济适用房项目进行业务合作，双方挂靠某公司，以某公司名义与华渝厂签订《经济适用房联建意向协议》，成立“重庆某物业发展有限公司华渝怡景苑项目部”项目部实行独立经营、独立管理、独立核算、自负盈亏；税后利润、现金、实物（房屋建筑面积）、未售房屋租赁及后期物业管理等与项目有关的利益分配比例，甲、乙双方各占50%；甲方负责项目前期资金投入及筹措项目开发建设资金和项目前期的规划调整、初涉方案、项目立项等相关工作及手续，乙方负责项目前期资金投入及项目开发建设资金的融资和积极协助甲方完成项目前期各项准备工作，做好与华渝厂的协调关系，双方共同承担项目开发建设全过程中的经历、民事、安全等法律责任等。

2010年3月20日某公司（甲方）与解庆柏、张某于（乙方）签订《“华渝怡景苑”项目挂靠承包合同书》，约定乙方挂靠在甲方企业之下，从事甲方经营许可证范围内的经营项目，主要就重庆市渝北区冉家坝五洲新村E6-1地块“华渝怡景苑”项目开发建设及内部的相关事宜达成一致意见；甲方同意并授权予乙方以甲方主体对外承接房地产项目开发建设，并成立“华渝怡景苑”项目部，独立开展工作，并设立项目部专用银行账户；甲方向乙方收取管理费、服务费共计200万元，支付方式从2010年起，每年年底支付一次，每次50万元，付完为止；甲方积极协助乙方办理相关手续，根据项目需要提供相关资料，应向乙方提供包括但不限于公司营业执照、资质证书、税务登记、组织机构代码、资信证明、法人身份证明书、法人身份证复印件、法人授权委托书等；乙方报建及对外签订协议时，甲方配合乙方使用行政公章等。合同上某公司加盖了公章和法定代表人私章，解庆柏和张某于签了名。

2010年5月4日华渝厂（甲方）与某公司（乙方）签订《联建协议》，约定就甲方位于重庆市渝北区冉家坝五洲新村两宗划拨土地共计53亩与乙方进行联合开发建设；项目名称“华渝怡景苑”，甲方以生活区部分土地面积约35333.51㎡，乙方以现金投入，负责项目开发建设的组织管理和承担项目开发建设费用，作为该项目双方合作的基础条件；甲方负责对乙方申请办理项目相关手续时，提供相关资料或使用印章等必要配合，甲方有权按协议约定取得项目开发建设收益，承担其分得住宅、商业门面、车库销售时按国家规定应缴纳的相关税、费；联建开发完成后，双方按利益共享、风险共担的原则进行利益分配（详见补充协议）等。协议上，双方加盖了公章及法定代表人私章。

2010年6月4日重庆市渝中区人民政府作出渝中府函[2010]61号《关于商榷在冉家坝龙山大道E6-1R2地块建设拆迁安置房的函》。

2010年8月8日某公司形成《股东会决定》，同意解庆柏、张某于挂靠某公司，以内部承包模式开发经营“华渝怡景苑”项目，独立经营、管理，独立核算、自负盈亏，雕刻“华渝怡景苑”项目行政公章及财务专用章等。

2010年9月3日重庆市人民政府领导批示抄告单同意拟将渝北区冉家坝龙山大道E6-1地块作为危旧房改造的新建安置房项目。2010年9月20日重庆市城乡建设委员会作出渝建[2010]481号《关于同意华渝怡景苑开展经济适用住房（危改安置房）项目前期工作的通知》。华渝厂和某公司2010年12月8日取得《重庆市企业投资项目备案证》，载明资金来源，自筹；2010年12月14日取得地字第500112201000323号建设用地规划许可证。2011年3月3日重庆市城乡建设委员会作出渝建[2011]112号《关于确认华渝怡景苑为经济适用住房（危改安置房）项目的通知》，载明实施单位，华渝厂和某公司，建设规模191413.22㎡，总投资3亿元。华渝厂和某公司2012年3月5日取得渝北府地字（2012）19号建设用地批准书，2012年3月22日取得建字第500112201200024号建设工程规划许可证，2013年2月28日取得编号500000201302280101建筑工程施工许可证，2013年4月3日取得编号500000201304030301建筑工程施工许可证，2013年12月31日取得华渝怡景苑1#、2#楼塔楼子单位工程竣工验收备案登记证（建竣备字[2013]0117号），2014年5月21日取得华渝怡景苑4号楼竣工验收备案登记证（建竣备字[2014]0046号）。

2011年10月25日华渝厂（甲方）与某公司（乙方）签订《“华渝怡景苑”项目〈联建协议〉的补充协议》，约定双方按联建项目新建地上、地下建筑物的总建筑面积进行分配，甲方为27%，乙方为73%；房屋的分配位置，按各自分配的面积垂直竖向划分，但甲方有优先选择权，分配给甲方的住宅、商业门面、车库集中在联建项目中的4号楼，不足部分在联建项目中的其他位置由甲方优先选择等。2012年3月8日华渝厂与某公司制定《E6地块建设项目共管账户管理办法》，以华渝厂名称设立7422210182100000792号共管账户。

2012年4月12日张某于委托重庆月印律师事务所向解庆柏发出律师函，主要载明特就解庆柏与张某于以某公司名义合作投资开发华渝怡景苑经济适用房项目有关事宜发函；鉴于解庆柏多次以某公司名义向项目部擅自借款，未经共同决定将商业门面低价贱卖等违约和不诚信行为，特要求解除合作协议，请收到此函后尽快与张某于商妥相关事宜。此函送了某公司、华渝厂、重庆市渝中区危旧房改造工作指挥部、重庆渝中区国有资产经营管理有限公司。2012年5月8日张某于委托重庆月印律师事务所向重庆渝中区国有资产经营管理有限公司和华渝厂发出律师函，主要载明，解庆柏与张某于经过积极协商、互相谅解，最终达成一致意见，解除了解庆柏、张某于二人挂靠某公司开发本项目的法律关系，对项目经营管理形成了新的一致意见。此函送了重庆市渝中区危旧房改造工作指挥部、某公司、解庆柏。

2012年5月9日某公司（甲方）与解庆柏（乙方）、张某于（丙方）签订《项目合作协议书》载明，乙、丙两方以甲方名义共同运作了“华渝怡景苑”危改安置房工程，均以甲方名义，与华渝厂签订了《联建协议》及补充协议，与重庆市渝中区国有资产经营管理有限公司签订了《渝北区冉家坝E6-1地块安置房代建协议》，现为实现合法合规经营、理顺管理机制、明确各方的权利义务关系，促使各方各尽所能，合力推动该项目的顺利建设，经三方共同友好协商，签订本协议，供三方共同信守。并约定：一、自本协议生效之日起，解除乙丙两方于2010年3月10日签订的《“华渝怡景苑”房地产开发项目合作框架协议》（简称《内部合作协议》），同时解除甲、乙、丙三方于2010年3月20日签订的《“华渝怡景苑”项目挂靠承包合同书》（简称《挂靠协议》）。《内部合作协议》和《挂靠协议》解除后，甲、乙、丙三方的权利义务以本协议约定为依据重新确定。二、“华渝怡景苑”危改安置房工程以甲方为主体与重庆华渝电气仪表总厂进行联建，履行与重庆华渝电气仪表总厂签订的《经济适用房联建意向协议》、《联建协议》、《“华渝怡景苑”项目〈联建协议〉的补充协议》。三、乙、丙两方不再与甲方形成挂靠关系，而形成新的合作关系。合作方式如下：1、自本协议生效之日起，丙方放弃该项目决策权和经营管理权。由甲方自行决定该项目运作的重大事项、并实施经营管理。但甲方的决策和经营管理行为，不得损害丙方根据本协议应当享有的各项权利。2、丙方继续协助甲方工作，其具体职责明确如下：1）协助甲方为本项目进行融资；2）协助甲方协调与联建方的合作关系。3、财务管理：本协议签订前丙方在中信银行重庆观音桥支行预留的二个银行账户印鉴，即“重庆某物业发展有限公司华渝怡景苑项目部”和“重庆华渝电气仪表总厂”（项目专户）的印鉴保留至丙方按第四条约定取得全部回报（包括1000万元现金和价值1000万元的物业）后立即撤销。丙方原派出的财务人员在丙方按第四条约定取得全部回报后，由甲方决定其去留；否则，丙方原派出的财务人员保持原有的工作职责不变。四、丙方回报。1、自本协议生效之日起，丙方放弃《内部合作协议》约定的5：5分配的权利，丙方的回报按本协议约定执行。2、丙方有权按本协议约定取得固定回报。由于丙方在项目前期运作中尽心尽力，并有效促成该项目成功取得开发权，且考虑丙方将继续协助甲方工作，甲方同意给予丙方税后人民币2000万元的固定回报，该回报不受项目最终经营状况的影响，即不论该项目盈亏，均应当按时足额支付给丙方。丙方取得的以上固定回报为税后金额，所涉及的税收由甲方承担。3、甲方同意按以下方式向丙方支付固定回报：1）以现金方式支付人民币1000万元，本协议签订后10日内支付100万元，2013年3月20日前支付400万元，2013年5月20日前支付200万元，2013年7月20日前支付200万元，2013年9月20日前支付100万元。如甲方逾期付款，则由甲方从逾期之日起按逾期金额的同期银行贷款利率四倍向丙方支付违约金。2）、另人民币1000万元以“华渝怡景苑”项目的物业进行折价抵偿，具体的物业位置、面积、价格如下：“华渝怡景苑”项目2号楼及商业裙楼第三层整层2176.73㎡（面积以房屋测绘机构测绘数据为准），位置为轴12、23-R、L（见附图）；以上物业抵偿价格为人民币5000元/㎡（建筑面积），总计折价为1088万元（按产权登记面积进行结算，超出1000万元或不足1000万元的，均按本合同约定的物业抵偿价格相互补差）。3）如第2）项中折价抵偿的物业与联建方（重庆华渝电气仪表总厂）优先选择的物业范围出现冲突，则丙方有权重新选定相邻位置同楼层的商业物业进行抵偿，抵偿价格与第2）项相同，即人民币5000元/㎡（建筑面积）。4）如出现第3）的情形，丙方按下述顺序重新选定相邻位置同楼层的商业物业进行抵偿（前一顺序优先选择，在前一顺序不能抵偿的情况下选择下一顺序）：第一顺序，项目1、2号楼之间商业裙楼第三层6、11-R、L。第二顺序，项目3号楼商业裙楼第三层24、28-R、L。4、本协议签订后，甲丙双方即按上述约定内容锁定折价抵偿物业的位置、面积、类型、价格，甲方承诺不得对以上物业实施出售、变卖、出租、转让、抵押、赠予等处分行为，以保证丙方能够顺利取得物业产权。自本项目取得预售许可证后5日内，甲方应与丙方签订以上物业的销售合同，并办理商品房预售合同备案，但丙方不需向甲方支付购房款；同时，甲方还应当按照《渝北区冉家坝E6-1地块安置房代建协议》约定的时间为丙方办理以上物业的房地产权证书，涉及的有关交易税费按商品房买卖的相关规定各自承担。如因甲方对以上物业实施出售、变卖、出租、转让、抵押、赠予等处分行为或因甲方欠付工程款被施工单位行使优先受偿权或因甲方的其他债务及法律责任或因项目失败等因素致使丙方不能取得以上物业所有权，则甲方应当按照该物业折价价值的双倍对丙方进行赔偿。5、丙方取得约定的固定回报后，无权再向甲方主张任何额外的经济利益；丙方以任何理由提出额外的经济要求，甲方均有权予以拒绝。五、甲方承诺不对本项目实施转让、不进行挂靠、内部承包，承诺合法合规经营；如因甲方违反承诺给丙方造成损失，丙方有权要求甲方按约定的固定回报予以双倍赔偿。六、项目经营风险。由于本项目以甲方为主体运作，且丙方不参与项目决策，因此由甲方承担对外债务、项目亏损、法律责任等风险。七、为保证该协议的有效履行，乙方对甲方在本协议中的义务承担连带保证责任。八、本协议自甲、乙、丙三方签字或盖章后生效。本协议上，某公司加盖公章并法定代表人签名，解庆柏和张某于分别签名。

2012年11月19日解庆柏向张某于转款100万元，此款是支付的《项目合作协议书》的款项。

2014年1月17日因华渝厂名称变化为华渝公司，银行印鉴更换了华渝厂的财务专用章，张某于和解庆柏的印章未变。2014年3月2日华渝公司与某公司签订《E6地块“华渝怡景苑”项目实物分配确认书》，载明主要内容：1、○11轴线向○1轴线方向（包括4号楼）的地上一层、二层、三层及地下负一层、负二层、负三层的商业面积、停车位分配给华渝公司，○11轴线向○28轴线方向的地上一层、二层及地下负一层、负二层、负三层的商业面积、停车位分配给某公司。2、鉴于某公司已对联建项目中大部分住宅进行预售的实际情况，华渝公司实际能分配确权的住宅房屋面积与预测算应分得的住宅房屋面积相比存在约5143.22㎡的差额，某公司将1、2、3号楼±0以上第三层约5143.22㎡的商业房屋面积作为补偿面积分配给华渝公司。某公司在联建项目裙楼第三层初步分配商业面积约为946.23㎡。

审理中，出庭证人程龙富陈述项目资金是运用渝中区安置办的定向拨款及施工企业缴纳的保证金约7400万元。某公司和解庆柏认为，7400万元投资只是项目一部分，不是全部。双方认可《项目合作协议书》是结算协议，但张某于认为协议约定之后张某于的协助义务只是为保证结算协议履行而进行的附随义务，而某公司认为是对之前的结算，之后是新的合作关系。双方当事人确认，现某公司及解庆柏还欠900万元现金补偿款未按约支付张某于；约定某公司应折价抵偿给张某于的物业和张某于有权选择1、2顺序部分折价抵偿房屋均已分配给华渝公司。为此张某于诉至本院，要求判如所请。张某于明确其诉讼请求是基于《项目合作协议书》有效起诉，其第2项请求主张的违约金是违约赔偿金性质，是从2013年3月21日起至付清之日止以未按合同约定而逾期支付现金部分按中国人民银行同期贷款利率四倍分段计算；第3项诉讼请求是依据《项目合作协议书》第四条第4款约定，如因甲方对以上物业实施出售、变卖、出租、转让、抵押、赠予等处分行为或因甲方欠付工程款被施工单位行使优先受偿权或因甲方的其他债务及法律责任或因项目失败等因素致使丙方不能取得以上物业所有权，则甲方应当按照该物业折价价值的双倍对丙方进行赔偿。某公司认为，《项目合作协议书》约定“按逾期付款金额同期银行贷款利率四倍计算的违约金”和“按物业折价价值的双倍对丙方进行赔偿”均是违约金性质的约定，银行利率是指中国人民银行同期贷款利率。某公司明确反诉请求赔偿损失是依据其举证的借款依据中所约定支付的利息共1217.13万元，某公司对外已支付利息922.37万元，现仅主张1200万元的融资利息损失赔偿。

另查明，某公司于2012年12月6日取得的资质证书载明，注册资本800万元，从事房地产开发资质等级三级。

张某于遂提起诉讼,请求判令:1.某公司支付张某于欠款900万元：2.某公司支付张某于违约金(以900万元为基数，从2014年4月21日起至付清之日止，按照同期银行贷款利率四倍计算支付)；3.某公司支付张某于房屋的折价款1000万元和房屋增值款1000万元。4.解庆柏对某公司的付款义务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费、保全费由某公司和解庆柏承担。

某公司提起反诉,请求判令:1.确认某公司与张某于之间于2012年5月9日签订的《项目合作协议书》第四条（丙方回报）无效；2.依法判令张某于赔偿某公司损失1200万元。

▍判决结果

本院认为，本案的争议焦点为：1.《项目合作协议书》的效力。2.某公司应否支付张某于现金补偿900万元及违约金，以及应否支付折价抵偿物业款1300万元。3.张某于应否赔偿某公司融资损失1200万元。

一、关于《项目合作协议书》的效力的问题。本院认为，《项目合作协议书》有效。首先，《项目合作协议书》中既有解庆柏和张某于的签名按印，又有某公司盖具公章，是三方基于真实意思表示达成的协议。从协议内容来看，主要约定了解庆柏与张某于不再与某公司形成挂靠关系，由某公司自行决定华渝怡景苑项目运作的重大事项，并实施经营管理。基于张某于前期所做的工作有效促成该项目成功取得开发权，且其将继续协助某公司为项目进行融资和协调联建方的合作关系，某公司同意给予张某于2000万元回报，该协议的内容亦不违反法律禁止性规定。故《项目合作协议书》意思表示真实，内容合法，应属有效。其次，《挂靠协议》与《框架协议》约定解庆柏与张某于违法挂靠某公司并借用其资质进行华渝怡景苑项目的开发，而《项目合作协议书》中明确约定了三方解除挂靠关系，由某公司独自经营和管理，张某于协助融资。《项目合作协议书》终止了《挂靠协议》与《框架协议》中违法挂靠行为，某公司和张某于形成了合法的新型合作关系。故某公司提出《项目合作协议书》系《挂靠协议》与《框架协议》延续，应属无效的上诉理由不能成立。第三，《项目合作协议》并不是合作之初即约定张某于不承担合作风险，只收取此2000万元的固定回报。而是某公司与张某于等解除挂靠关系时，对张某于在华渝怡景苑项目的前期斡旋工作进行的一种结算。不属于《最高人民法院〈关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》规定的不承担经营风险，只收取固定收益的情形。故某公司提出《项目合作协议》约定张某于取得固定回报违反《最高人民法院〈关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》的规定而无效的上诉理由也不能成立。

二、关于某公司应否支付张某于现金补偿900万元及违约金，以及应否支付折价抵偿物业款1300万元的问题。本院认为，首先，《项目合作协议书》合法有效，各方应当按照《项目合作协议书》中的约定履行各项义务。某公司未按约定时间支付张某于现金回报，截至目前尚欠900万元，应当承担继续履行并支付违约金的违约责任。张某于要求某公司支付现金补偿900万元以及从逾期之日起按逾期付款金额以中国人民银行同期银行贷款利率四倍计算的违约金的诉讼请求，符合合同的约定，一审法院依法予以支持并无不当。其次，某公司应当支付张某于折价抵偿物业款1300万元。《项目合作协议书》第四项约定，某公司以“华渝怡景苑”的物业折价抵偿1000万元。因某公司对抵偿物业实施出售、变卖等处分行为或因欠付工程款被施工单位行使优先受偿权或其他因素致使张某于不能取得以上物业所有权，则某公司应当按照该物业折价价值的双倍对张某于进行赔偿。从本案合同实际履行情况和《E6地块“华渝怡景苑”项目实物分配确认书》载明的内容反映，《项目合作协议书》中约定分配给张某于的折价抵偿物业，已确定分配给了华渝公司。属于因某公司的其他债务及法律责任的因素致使张某于不能取得折价抵偿物业所有权的违约行为，按约某公司应给付张某于折价抵偿物业的折价价值的双倍赔偿。某公司以折价抵偿物业的折价价值双倍赔偿的违约责任过高为由，在一审诉讼中要求调减，而张某于未举证证明因某公司的此项违约所造成的实际损失，一审法院酌情以约定赔偿按物业折价价值1000万元的上浮30%进行调整，符合《中华人民共和国合同法》对违约责任的立法本意，并无不当。

三、关于张某于应否赔偿某公司融资损失1200万元的问题。本院认为，张某于不应赔偿某公司融资损失1200万元。首先，《挂靠合同》和《项目合作协议书》中对于协助融资义务约定不明，某公司对于张某于违反协助融资义务的主张缺乏合同依据。其次，某公司主张融资利息损失的证据均是在张某于与解庆柏、某公司解除合作挂靠开发房地产关系后的融资借款或工程款支付，不能证明与张某于协助履行融资义务有关，也不能证明张某于违约未履行协助融资义务。故某公司的此项上诉理由亦不能成立。

至于解庆柏应否承担保证责任的上诉理由，本院认为，解庆柏并非本案上诉人，某公司无权代解庆柏作出上诉的意思表示，故本院对该项上诉理由不予评判。

综上所述，一审判决认定事实清楚,适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费146700元，由某公司负担。

本判决为终审判决。