▍基本信息

原告：胡某林

被告：重庆市沙坪坝区三峡广场某业主委员会

委托代理人：李春林，重庆海力律师事务所律师

案由：确认合同效力纠纷

审理程序：二审

▍基本案情

2010年3月18日，三峡广场某业主委员会作出《关于与某物业管理有限公司续签物业管理合同及调整物管费的会议决议》（以下简称《会议决定》），决定2010年5月至2015年5月的物管合同仍与重庆某物业管理有限公司签订，物管费由原来的28元／㎡，调整为第一年32元／㎡，第二年35元／㎡，第三、四、五年37元／㎡。

2010年4月1日，三峡广场某业主委员会与某物管公司签订《4月1日委托合同》，约定某物管公司为位于重庆市沙坪坝区渝碚路人防工程的重庆市沙坪坝区三峡广场某提供物业服务，委托管理期限5年，从2010年6月1日零时至2015年5月31日24时止。合同第三十七条约定，本物业公共区域出租的租金收入，由某物管公司每年向三峡广场某业主委员会支付80000元，余下费用由某物管公司自行使用、管理。2010年4月13日，该物业服务合同报重庆市沙坪坝区房屋管理局备案，但签订该合同前，三峡广场某业主委员会既没有召开业主大会，也没有召开业主代表大会。合同签订后，某物管公司依照合同约定为重庆市沙坪坝区三峡广场某提供物业服务，业主也依照合同约定交纳了物业服务费。

2012年8月12日，三峡广场某业主委员会召开业主代表大会，形成两份《业主代表大会会议决议》（以下简称《决议》），其中一份《决议》载明：三峡广场某业主代表大会于2012年8月12日召开，会议应到代表52人，实到51人，符合法定人数。会议对2010年3月18日由业委会与某物业管理合同签订时未通过代表大会决议程序的问题进行讨论，大多数意见认为可以对《4月1日委托合同》进行完善后进行补充修订，不能废除原合同，对于合同条款中对于物管费价格按原合同执行，不作调整。另一份《决议》载明：三峡广场某业主代表大会于2012年8月12日召开，会议应到代表52人，实到51人，符合法定人数。会议做出如下决议：1、公共区域收益原则上用于商场共用设施设备的维修、更换，以达到不动用商场现有大修基金的目的；2、委托物管公司对公共区域进行管理，收取的收益在扣除管理成本后用于商场共用设施设备的维修、更新；3、授权业委会与物管公司协商公区收益用于商场共用设施设备的维修、更新所纳入的范围和条件，形成成熟意见后交下一次业主代表大会表决。

2012年12月25日，三峡广场某业主委员会与某物管公司签订《三峡广场某物业管理委托合同（修改补充部分）》（以下简称《补充合同》），约定原合同的第24条、第27条、第37条三条款即行废止，双方按新签订的补充、修改合同内容执行。

一审法院另查明，位于重庆市沙坪坝区渝碚路人防工程的重庆市沙坪坝区三峡广场某商铺数量共计758个，总建筑面积为21619.37㎡，套内面积9924.11㎡，分摊面积11695.26㎡。2008年10月13日，胡某林取得位于重庆市沙坪坝区三峡广场地下某的沙坪坝区渝碚路人防工程E区056号商铺（建筑面积19.41㎡，套内面积8.91㎡）《人民防空资产所有权证》。

2003年10月，重庆市沙坪坝区三峡广场某业主委员会成立。2003年11月4日，该业主委员会向重庆市沙坪坝区房屋管理局申请备案。

2006年6月-10月，重庆市沙坪坝区三峡广场地下某业主以签署《业主公约》形式和填写《业主公约》表决票的形式对《业主公约》进行表决，情况是542位业主签署了542份《业主公约》，559份《业主公约》表决票对《业主公约》表示赞成。表决结果：《业主公约》获得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占业主总人数三分之二以上的业主同意。该《业主公约》载明：本物业第二次业主大会决定：本商场由各区选举出业主代表，组成业主代表大会（人数为39人），并在代表中选举产生第二届业主委员会（人数为11人）；业主同意并特别授权业主代表大会，在本物业区域内的物业管理中代行业主大会的以下职责：补充、修改《业主公约》；选聘物业管理企业，签订物业服务合同；决定专项维修资金使用及续筹方案并监督实施；制订物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。本公约经业主熟读后签字生效，本公约特别授权部分具体实施时，无须经业主本人重新签字认可。

2006年6月-10月，重庆市沙坪坝区三峡广场某各区（包括A区、B区、C区、D区、E区、F区、G区、H区、I区）选举产生第二届业主代表39人。

2006年6月-10月，选举产生重庆市沙坪坝区三峡广场某第二届业主委员会，获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占业主总人数过半数的业主同意。

2009年7月6日前，原钻酷地下商场、沙美丽都地下商场合并进入重庆市沙坪坝区三峡广场某。合并后的业主委员会为重庆市沙坪坝区三峡广场某业主委员会。

2009年7月6日，胡某林签字确认的重庆市沙坪坝区三峡广场地下某《业主公约》载明：本物业第二次业主大会决定：本商场由各区域选举出业主代表，组成业主代表大会（人数为91人），并在代表中选举产生第二届业主委员会（人数为19人）；业主同意并特别授权业主代表大会，在本物业区域内的物业管理中代行业主大会的以下职责：补充、修改《业主公约》；选聘物业管理企业，签订物业服务合同；决定专项维修资金使用及续筹方案并监督实施；授权业主委员会每年签署商场消防和电梯的维保合同；制订物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。本公约经业主熟读后签字生效，本公约特别授权部分具体实施时，无须经业主本人重新签字认可。但三峡广场某业主委员会未举示证据证明该《业主公约》获得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占业主总人数三分之二以上的业主同意。

▍判决结果

综上，本案三峡广场某业主委员会在选聘某物管公司及签订物业服务合同前虽然未召开业主大会，但三峡广场某业主委员会于2013年5月5日采用书面征求意见的形式，向全体业主征求《表决案》的意见，有1065名业主签名确认涉案物业管理委托合同效力，该《表决案》获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占业主总人数过半数的业主同意。从合同履行情况上看，某物管公司还举示了业主按照涉案物业管理委托合同约定，向其缴纳物业管理费的票据，故可以认定三峡广场某业主对三峡广场某业主委员会与某物管公司签订的《4月1日委托合同》进行了追认。三峡广场某业主委员会与某物管公司签订的《4月1日委托合同》为有效合同。胡某林提出的二审未经开庭即判决的理由成立，本院予以采纳，并在再审中予以纠正，但不影响本案实体判决。胡某林提出的其他再审理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，判决如下：

维持重庆市第一中级人民法院（2013）渝一中法民终字第03834号民事判决。

本判决为终审判决。