▍基本信息

原告：重庆某房地产开发有限公司

委托某理人：李祖军，重庆海力律师事务所律师；孙伟峰，重庆海力律师事务所律师

被告：重庆某置业有限公司

案由：建设用地使用权转让合同纠纷

审理程序：二审

▍基本案情

2012年8月15日，某公司向酉阳土家族苗族自治县公共资源交易管理委员会办公室支付土地交易服务费19.4万元。某公司与酉阳土家族苗族自治县国土资源房屋管理局（以下简称酉阳县国土局）于2012年8月16日签订合同编号渝酉合字（2012）31号《国有建设用地使用权出让合同》，某公司以4520.4万元价款受让土地编号为N7-5／02面积25115平方米的国有建设用地使用权。后某公司支付了受让土地价款4520.4万元。某公司（甲方）与某公司（乙方）于2012年9月8日签订《土地转让协议书》，约定某公司将其从酉阳县国土局挂牌出让取得的确权编号为N7-5／02土地使用权转让给某公司开发酉阳国际汽车城项目，转让面积36.76亩（以国土机关填发的面积为准），每亩单价为120万元。支付方式：分期支付。第一期支付时间：由甲方提供土地出让相关手续，经酉阳县国土机构确认合法有效、可以转让，并正式签订土地转让合同后5个工作日内，乙方支付甲方壹仟万元（1000万元）。注：支付时甲方将出让地相关手续原件交给乙方；第二期支付时间：甲方积极协助乙方办好土地转让过户相关手续后，在乙方取得土地所有权、使用权的合法证件后，按挂牌面积计算。扣除壹仟万元（1000万元）尾款外，其余部分在十个工作日内全部付清，否则甲方有权收回土地，乙方并承担违约责任。违约金按本合同第十款执行。先付款，后拿证；第三期支付时间：在土地转让范围内，甲方在酉阳县城市建设资产经营有限责任公司（以下简称城建公司）承建的河堤堡坎竣工后，经城建公司竣工验收合格后五个工作日内。乙方付清余款壹仟万元（1000万元）。该协议第五条土地转让的税费及缴纳方式：该宗土地从挂牌之日起，甲方垫付所发生的一切行政部门收取的规费，以凭票据为准，由乙方支付甲方。后期办理该宗土地转让手续，甲乙双方应缴纳的税金均由乙方承担。第六条双方权利及义务：甲方的责任及义务中第二、四项约定，协助乙方找业主办理进场前的一切手续，甲方对土地转让的各项原始资料交予乙方；乙方的责任及义务中第二项约定乙方按照本协议约定按时支付土地转让费用。第八条约定：如乙方不能按约定时间支付甲方土地转让费，甲方有权要求乙方终止合同返还转让地，造成的经济损失由乙方承担，并从乙方交的保证金中扣除。第九条约定：如甲方未积极协助乙方办理土地的相关手续及过户手续拖延时间，造成的经济损失，按实际损失甲方赔偿乙方。第十条约定：甲乙双方按以上约定给予履行，如一方违约给另一方造成经济损失按实际损失给予赔偿，并处违约金本协议交易总额%（原文系空白）。本协议一式四份，经甲乙双方签字（盖章）生效，具有法律效力，甲乙双方各执一份，酉阳县国土部门备案一份，酉阳县公证处备案一份。2012年9月8日，双方签订《土地转让补充协议书》约定，针对某公司对该宗土地前期发生的各项费用及转让报酬，由某公司取得合法手续后，总额支付某公司360万元，支付时间为正本合同第四条第二期支付时间支付某公司款项时一并支付。后某公司重新与酉阳土家族苗族自治县国土资源房屋管理局签订《国有建设用地使用权出让合同》，只是受让人变更为某公司，其余内容未变动。某公司于2012年9月10日向某公司支付1000万元，于2012年12月12日向某公司支付1412.8万元，合计支付2412.8万元。2012年12月12日，某公司向某公司提交《承诺书》，该承诺载明：按照某公司与某公司签订土地转让协议书第二期付款约定事项的要求。本次某公司与某公司在酉阳县国土局正式签订土地转让协议书时，某公司给某公司土地转让金1300万元（本款项打入某公司法定代表人余荣伦账户中），其余第二期某公司应付某公司的尾欠款于2013年元月20日以前全部付清。第三期某公司应付某公司的土地出让金，按原签订的协议事项执行。2013年4月19日，某公司向酉阳县城市建设投资经营有限责任公司报告，2013年4月23日，酉阳县城市建设投资经营有限责任公司给某公司作出关于城南N7-5／02地块不能开工建设的回复，载明该地块目前条件不具备且必须完善招投标程序，因此该项目暂不予实施。某公司营业执照记载的经营范围：房地产开发；销售；房屋、建筑材料（不含危险化学品）、五金交电，不包含河堤等工程的修建。某公司因本案诉讼保全向重庆华商融资担保有限公司支付担保费33万元。

某公司向一审法院诉称：某公司与某公司于2012年9月8日签订《土地转让协议书》，某公司将其从酉阳县国土局挂牌出让取得的确权编号为N7-5／02土地使用权，转让给某公司开发酉阳国际汽车城项目。同日，双方签订《土地转让补充协议书》，约定某公司取得合法手续后，支付前期工作的费用及转让报酬373万元，于《土地转让协议书》中第二条支付的时间一并支付。2012年12月12日某公司向某公司提交《承诺书》，承诺于2013年1月20日前付清第二期应付尾款，且第三期协议事项如期履行。至某公司诉讼前，某公司只支付了2412.8万元土地转让金，并没有按《土地转让协议书》和《土地转让补充协议书》的约定支付后续第二期尾款、第三期相关费用。

▍判决结果

本院认为，在双方约定的支付条件并未成就的情况下，某公司并无权要求某公司支付该笔款项。其理由为：第一，在某公司与某公司双方签订的《土地转让协议书中》载明“在土地转让范围内，甲方在城建公司承建的河堤堡坎竣工后，经城建公司验收合格后五个工作日内。乙方付清余款人民币壹仟万元”，从该约定的内容来看，河堤堡坎竣工并验收合格系双方约定支付余款1000万元的核心条件。该条件未违反法律规定，亦不属于不可能发生的事实。因此，并不能以《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第七十五的规定否定该约定条件的效力。双方约定的付清余款1000万元的付款条件属于有效的约定。第二，本案中，某公司与某公司双方均确认该河堤堡坎现在尚未修建，但肯定要进行修建的事实。虽某公司认为其无修建该河堤堡坎的资质，会导致所约定的条件无效。但本院认为，某公司有无修建河堤堡坎的资质与该河堤堡坎的修建并无必然联系，其约定的核心之意不是由谁来施工修建的问题，而是在于强调该工程项目竣工后才能付款。无论由谁来修建该工程，均不会影响双方约定条件的成就。且在此后某公司向某公司出具的承诺书中亦遵循了这一付款条件。基于该河堤堡坎尚未修建，即所附条件并未成就，因此双方在《土地转让协议书》中约定的付款行为并未生效；第三，该河堤堡坎的修建对本案所涉地块的规划、开发、环境等有重大影响，且该土地现仍未拆迁完毕。不认可该约定条件的效力，则会有违某公司购买该宗土地的初衷，导致其合同目的无法实现，对某公司而言有失公平；第四，从城建公司向某公司的复函中关于“...两宗土地的河堤和桥梁目前不具备且必须完善招标程序。因此，该项目暂时不予实施”的表述可以看出，其所附条件只是暂时延缓成就，这应属于某公司在与某公司约定此条件时应该预期到的风险之一，亦属于某公司应该承担的正常商业风险范围，不属于情势变迁之情形。因此，本院认为在所附条件尚未成就的前提下，某公司尚不能要求某公司支付该土地转让的余款，一审法院判决有所不妥，应予以纠正。

四、关于某公司是否应该向某公司支付前期发生的各项费用及转让报酬360万元的问题。

本院认为，某公司向某公司支付该款项的条件尚不具备，在该宗土地的使用权证书未办理完成的前提下，某公司尚不能向某公司主张该笔款项。理由：第一，某公司与某公司双方在签订《土地转让协议书》的同一天就360万元费用及转让报酬的问题又专门签订了《土地转让补充协议书》，该《土地转让补充协议书》中明确载明“甲方取得该宗土地的合法手续后，总额支付甲方人民币360万元，支付时间为正本合同第四条第二期款项支付时间…”，结合《土地转让协议书》第四条中载明的“在乙方取得土地所有权、使用权合法证件…”可以看出，双方在《土地转让补充协议书》约定的合法证件应系该宗土地的土地使用权证书。而本案中，该宗土地的土地使用权证书尚未办理。同时，双方在合同中约定了某公司具有向某公司交付土地出让金缴纳凭证等相关资料的义务，且该资料也系某公司到国土部门办理土地使用权证书时的必要资料，虽某公司辩称已将该凭证交付给某公司，但某公司不予认可，双方存有争议且均不能证明自己主张，某公司对此应承担举证责任。因此，从目前现实情况来看，该土地使用权证书何时能办理完成并不能确定，双方约定的该360万元的支付条件并未成就；第二，该360万元款项的支付系双方在《土地转让补充协议书》中约定的事项，而从某公司出具的承诺书载明的内容“按照我司原与贵司签订土地转让协议书中第二期付款约定事项的要求…”来看，该承诺书的内容并未涉及到对《土地转让补充协议书》中付款事项的改变，承诺书中载明的第二期尾欠款也应仅指双方在《土地转让协议书》中约定的土地转让款，不包含该360万元，双方只是在《土地转让补充协议书》中就该360万元的支付采用了与《土地转让协议书》中第二期款项一致的支付时间，承诺书对《土地转让协议书》中第二期款项的付款条件作了变更，并不能必然导致该360万元款项支付条件的亦发生变更。

五、关于某公司为诉讼保全而支出的担保费用33万元是否应该由某公司承担的问题。

本院认为，本案双方当事人并未在双方之间的协议中就一方实现债权的费用承担问题做出约定，亦未在协议之外就此问题达成过应由违约方承担的意见，应视为双方就此问题没有约定。根据合同法的相关规定，该33万元的担保费用问题亦并非某公司实现债权的必要支出。且就本案而言，某公司的损失已在某公司向其支付款项时承担资金利息中得到体现。因此，在本案双方就此问题既无约定亦未有法律规定的前提下，某公司无权向某公司主张该笔费用。一审法院对此处理有所不当，本院应予以纠正。

六、关于某公司是否应该向某公司承担双方交易金额10%的违约金的问题。

如前所述，确定本案双方当事人的权利义务关系应基于双方之间签订的《土地转让协议书》，本院认为在该协议中违约条款并无具体的金额，应视为双方对此约定不明，其举证责任应由主张方某公司来承担。在某公司举示的证据不足以证明其主张的前提下，一审法院判决驳回了某公司对该诉讼的主张并无不当，本院予以维持。

综上，一审判决认定部分事实不清，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持重庆市第四中级人民法院（2013）渝四中法民初字第00007号民事判决第四项；

二、变更重庆市第四中级人民法院（2013）渝四中法民初字第00007号民事判决第一项为：重庆某置业有限公司于本判决生效后十日内向重庆某房地产开发有限公司支付第二期土地转让余款1107.9万元及其资金利息（按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，从2013年1月21日起至实际付清之日止）；

三、撤销重庆市第四中级人民法院（2013）渝四中法民初字第00007号民事判决第二、三项。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费191861元，保全费5000元，合计196861元，由重庆某房地产开发有限公司负担120873元，重庆某置业有限公司负担75988元；二审案件受理费重庆某房地产开发有限公司预交上诉费用42963元，由重庆某房地产开发有限公司承担，重庆某置业有限公司预交上诉费用166845元，由重庆某房地产开发有限公司承担105112元，由重庆某置业有限公司承担61733元。

本判决为终审判决。