2016年，在重庆市渝北区XXX农贸市场已经经营十几年的摊位业主宋XX等人一纸诉状将市场业主方重庆XXX物业发展有限公司告上法庭，原因是市场业主方在未告知摊位承租人的条件下即将市场整体转让给张XX等个人，并且已经办理了产权转移登记。摊位承租人宋XX等人认为自己享有优先购买权，业主方在未通知的情况下即对外转让房屋产权侵犯了自己的法定权利，为此，承租人宋XX等人将市场业主方诉至渝北区人民法院。

本案一审法院经过审理认为，在房屋产权仅有一个大证的情况下，各摊位承租人权利界限并不明确，其以单个摊位业主为原告提起民事诉讼，主体资格不合法，为此，法院以此为由驳回了原告的诉请。后宋XX上诉至重庆市第一中级人民法院，该院经过开庭审理，再次以同样理由驳回了宋XX的上诉请求，维持一审判决。

2017年，宋XX等人经咨询专业律师后，再次向渝北区人民法院提起优先权确认之诉，此次原告则变更为46人的共同原告。一审法院经过开庭审理认为本案不符合必要共同诉讼案件受理要件，以主体资格不合法为由裁定驳回起诉，二审法院审理中促成双方达成调解结案。

大证分割出租的情况下，各承租人是否享有优先购买权？如果享有应当单独起诉还是作为必要共同诉讼一并提起？

《合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》(2004)民一他字第29号中指出：关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题，目前，法律和司法解释对此均无明确规定。经研究认为：目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：

第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋;如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。

第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权;反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。

从我国《合同法》及最高人民法院相关司法答复文件的文意来看，上述案例中的摊位承租人享有优先购买权的法律基础是客观存在的，具体到本案，解决了享有这一权利的基础依据，摊位承租人要想保障自己的优先购买权利，还需解决的是自己享有优先权的界限（是部分享有还是整体享有）以及提起诉讼的主体资格问题（是单独起诉还是共同起诉）。

事实上，对于后面两个问题，司法实践中不同地区法院作出的判例来看也存在不同的观点，而笔者认为，对于优先权界限的问题，最高院在对江苏省高院的答复文件中已经透露了处理思路，关键在于承租人承租房屋与其他部分建筑是否具备物理独立属性及使用功能独立的属性，再结合承租房屋占整体房屋面积比例综合予以判断确定。回归到前述案例，总所周知农贸市场摊位业主除独立门面有砖混设施分割外，大多设施简陋，在物理属性、使用功能上均难以作明确区分，且案件中宋XX等40余人所承租的摊位面积之和已经达到整体产权面积90%以上，按照上述司法解释文件的意见，其承租户优先购买权的界限应当及于权证对应的全部房屋。

对于程序上的起诉主体资格问题，笔者认为，受理法院仅需查明承租户享有的优先权界限问题即可，是否具备主体资格已然不再是障碍。承租户对部分房屋享有优先购买权，则提起诉讼当然只能以自己名义实施，承租户对整体房屋享有优先购买权，则可按照必要共同诉讼规定一并提起，至于原告是否需要穷尽所有产权范围内的承租户，笔者认为不需要，必要共同诉讼的立法涉及已经赋予法院可依职权限期通知追加，在告知相关权利后剩余承租户亦不主动参与案件的，则已然视为放弃这一优先权利，故对于诉讼主体资格问题无需过多焦虑，由此划分简单明了、高效、公正。