房价上涨所带来的谋与略、道与术

更新时间:2018-04-03


近年以来,由于城市土地的稀缺以及进城人口的激增、通货膨胀等因素,导致城市房屋价格出现了空前的活跃,大部分城市的房价均处于上涨趋势。对于某些城市房价而言,又出现了价格翻番的现象。虽然政府相继出台了相关房控政策,在一定的时间内控制了房价的猛涨,但由于我国市场经济越来越自由化,从长远来看,城市房价仍然会处于一个上涨的趋势。

作为不动产之城市房屋,不仅仅只有简单的居住功能,而且还有财富保值的效益。城市房屋的方方面面,逐渐成为人们关注的话题。对于很多年轻人来说,房屋可能就是自己家庭多年积累的财产。

房屋交易,对于每一个人来说,还算是一个大宗的交易,少则几十万,多则几百万、几千万。每一宗房屋交易,都是买卖双方慎重思虑后的决定,实属不易。但是,房屋交易的背后,存在诸多的法律风险、利益博弈。


特别是,当房屋交易遇上了房价上涨......

当房价上涨,房屋交易中的卖方不卖的行为就成了一种社会的普遍现象,先是协商、斡旋,再是诉讼、强制执行。

有人认为,这种现象属于根本违约行为。违约方应当承担违约责任。守约方既可以选择要求卖方继续履行合同,也可以选择解除合同,同时要求卖方赔偿损失或者双倍退还定金。在选择继续履行合同的情况下,由于某些合同义务具有人身属性,客观上无法强制执行,导致守约方不得不解除合同;在选择解除合同的情况下,守约方可以要求违约方赔偿相关的损失,包括但不限于因缔结合同的损失、期待合同实现后的可期待利益的损失等。

有人认为,这属于重大误解。由于房屋是在半年前挂牌在中介公司准备出售的,卖方根本没有在本城市居住过,也不了解本城市房屋的市场价格的大幅上涨,在签订合同时,卖方也不知道房价大幅上涨的消息,所以,卖方自以为半年前的房价和签订合同时的房价相当,就签订了房屋买卖合同,卖方在信息不对称的情况下签订的合同,他误以为当时签合同的价格就是市场价格,有重大误解之嫌,可以请求法院变更或者撤销合同。

有人认为,这属于情势变更。房价上涨属于不能预见、不能避免、又不能克服的现象。如果卖方出售房屋的目的是为了重新在本城市换一个居住条件,重新购房的话,卖方就要补很多差价。在这种情况下,如果强制要求卖方过户,有显失公平之嫌,卖方则可以根据《合同法》相关规定,请求人民法院解除或者变更合同。类似于武汉市煤气公司诉重庆检测仪表厂案件。

也有人认为,这是正常的商业交易。交易即意味着风险,收益与损失可以在昙花一现之间若隐若现。在签订合同之前,你可以选择交易,也可以选择放弃。在社会市场经济自由化的今天,作为成年人,只要你选择了交易,就要懂得商业风险,如同股市一般。如果就连基本诚信都没有了,谈何买卖?谈何交易?合同讲究的是平等、自由原则,自双方签字的那刻起,你就会面临各种商业风险。这便是社会市场经济自由化的规则。

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还有人认为,这是一种人们为利益而作出本能反应,也是一种合理的博弈。在市场经济自由化的社会,你不可能期待在房价翻番的情况下,卖方还很积极乐意地配合买方办理过户手续。从法理上说,是一种不可期待权。房价上涨,凭什么就只能由买方捡了便宜?虽然合同法规定的诚实信用原则,要求买卖双方应当秉持诚实,恪守承诺,说好的事情,一定要按约定办事。但是,合同法也规定了公平原则,即当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。特别是在某些城市存在的一夜暴涨的房价,在买卖双方均不存在任何过错的情况下,让卖方承担不利风险,确有不公之味。如果让交易双方平均分配溢价利益,也可以体现了合同法上的公平原则。


以上的观点,均是在处理房屋买卖合同纠纷时遇到的很多说辞。暂且不评论法院判决结果的情况下,以上的各种观点,与其说是否正确,不如问是否有理。

房价上涨,可能有诸多原因,房价上涨所带来的毁约行为也司空见惯,最终会导致诉讼和执行。在这市场经济越来越活跃的社会里,很多商业风险确实是我们难以预料的。在网上购物或者大型的商场(如新世纪百货),基本上都形成了买方15天无理由退货的交易规则。那么,在现实的某些交易中,若不影响再次销售的情况下,是否可以参照网上的交易规则,即附赋予买卖双方一个合理期限的随意解除权。这样便可以更多地减少一些“不成熟”、“信息不对称”的不公平交易的风险。



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