减租免租博弈——是共克时艰还是道德绑架?

春节,本应该是熙熙攘攘的商业黄金季,因为一场突如其来的疫情,沿街商铺各户大门紧闭。

虽然现在已经陆续复工,可是经过两个多月的折腾不少企业已经元气大伤。店铺空置、员工工资照发、物业管理费照缴、店铺租金照付……甚至非经营性居住租赁用户也受到了影响。

在这种情况下,#减租免租#频频上热搜,相信大家一定在朋友圈看过“2月退租3月免租”这个视频。

该视频发生在广州十三行,一个全国闻名的女装批发市场。3月5日该市场大量商户、租户拿着“2月退租、3月免租”的纸张在商城里进行游行,爆发大规模退租免租抗议示威。

该视频曝光后,瞬间引起网友们议论纷纷。有人认为不应该道德绑架,商家免租是人情,不免租是本分。也有人认为疫情之下,应共克时艰,房东应该主动减免租金。

其实不止是十三行,很多地方租户和商户面临这样的问题。近日,我所邹雯律师就处理了一起房屋租赁纠纷案件。

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 v 以疫情之名,行道德绑架之实

A公司与B公司于2018年2月签订了《房屋租赁合同》,A租赁B所有的约4000平方米商业门面,租赁期限为10年,自2018年3月15日至2028年3月14日。A公司经营项目为百货及超市。

因新冠疫情影响,该商业门店于2020年2月2日起关闭停业。A公司于2020年2月19日向B公司发出《关于解除XXX店租赁合同的通知函》,声称因新冠疫情不可抗力导致合同目的不能实现,故通知自即日起解除租赁合同;同时要求对因新冠疫情停业期间的租金予以全部减免。

我所作为B公司法律顾问,第一时间了解了相关情况,负责本案的邹雯律师认为:A公司与B公司签订的合同是10年的长期租赁合同,疫情防控仅是一两个月或几个月,仅会造成一两个月或几个月的经营损失,况且因为A公司的特殊经营模式,其线下经营暂时受阻但其线上经营仍在正常进行;实际其房屋租赁合同受疫情影响较小。而A公司决定解除租赁合同的实际原因系因经营业绩不佳、测算出租售比不合理,继续经营将严重亏损,为调整业态而决定关闭此店;这属于应当由A公司自己承担的正常商业市场风险,显然不是因本次新冠疫情导致不能实现合同目的。故A公司单方面要求以不可抗力为由直接解除租赁合同,是违背诚信原则的严重违约行为,不能得到法律的支持。

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邹雯律师从法律上作出了分析及处理指南,B公司基于此情况作出不予同意解除租赁合同的明确回复;后A公司于2月26日又再次发出《关于解除XXX店租赁合同并搬离货物的通知函》,并口头通知总部已决定闭店,拟强行搬离全部货品。

为此,海力律所协助B公司拟定并发出紧急回函《关于要求解除租赁合同并搬离货物事宜的紧急复函》,并督促B公司积极与A公司协商、沟通法律上意见。最后,A公司再次于2020年3月1日发出解除合同通知函,虽然仍然要求解除合同,但理由上载明了根据合同约定51条,提前3个月通知解除合同。

最后,经双方友好协商,达成一致意见:同意自2020年3月15日解除双方租赁合同,A公司给予B公司补偿金80万元,且已支付的租金不予退还(实际补偿了B公司约5个月租金金额)。至此纠纷完善解决。

 

疫情爆发,到底能不能减租免租

新冠疫情虽然本身构成不可抗力,但根据《合同法》及《民法总则》规定,确定不可抗力免责必须满足两个条件:一是确实发生了不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力事件;二是该不可抗力事件与合同的无法履行之间存在着必然的因果关系。所以说必须是本次疫情直接导致合同不能履行的情况下,才能适用不可抗力条款减轻或免除责任,而合同的性质、签订及履行情况千差万别,需要根据个案实际情况进行判断,万不可一概而论。

其实,在2003年非典时期,也有过起诉减租免租的案例。通过检索,我们可以发现有9个因非典原因造成租金损失,起诉要求减免租金的案例,其中3个案例不支持减免租金,6个案例支持减免租金。不支持减免租金的3个案例分别发生在广西、 辽源、南京,其中一起案例不支持减免租金的原因是超过诉讼时期;另外两起案例法院不支持减免租金的原因则是“非典”期间造成的停业损失属于不可抗力,但仍在正常的经营风险范围内,应经由营者应承担。非典并不必然导致经营目落空,不构成情势变更,即使构成情势变更,双方亦应通过合理协商,合理分担非典导致的不利后果。

支持减免租金的6个案例则分别发生在烟台、上海、 绍兴、厦门、 长治6个支持减免租金的案例,法院给出的理由可以简单概括为:非典属于不可抗力,非典疫情造成的损失超过正常的商业风险,应适用情势变更原则适当减免部分租赁费。

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疫情期间处理租赁纠纷建议措施

1、积极履行通知及减损义务。

积极关注新冠肺炎疫情发展的进程,并按照双方约定方式(未约定,尽可能选择邮件、微信、短信等书面形式)及时通知对方,在积极采取措施避免自身损失的同时,与对方保持沟通尽可减轻双方的损失。

2、保持良好沟通,尽量友好协商避免纠纷产生。

双方进行沟通协商,按照公平和诚实信用原则酌情变更合同条款或者签订补充协议,采用适当降低或免除疫情防控期间的租金或适当延长租期等方式,尽量通过协商的方式,以尽可能实现双方合同目的,从源头上减少纠纷产生。

3、协商不成,注意固定和留存相关证据,通过诉讼等方式解决纠纷。

应当注意收集和留存有关疫情发展、防控措施以及造成合同实际履行障碍的证据。比如,政府针对疫情发布的相关政策,采取的具体措施等;承租人因疫情防控导致停产、停业以及经营收入骤减等实际经营情况的证据;如果双方在疫情防控期间存在协商沟通的,应保留相关往来函件、邮件、聊天记录等,必要时可通过公证的方式予以固定,为今后谈判或维权提供依据。

4、积极寻求政府政策支持,积极开源节流,争取获得对各方损失的弥补。

 

 

此次新冠肺炎疫情仍然同时存在适用不可抗力和情势变更的空间,应结合具体个案中当事人的主张以及疫情防控对房屋租赁合同履行的影响,判断疫情属于不可抗力还是情势变更,进而确定责任负担方式。疫情面前,没有赢家,大家唯一能做的是尽量避免损失扩大,减少彼此的损失,争取最终公平分担利益损失。相互理解、友好协商永远是最好的处理方法。也希望大家对于减租免租理智对待,实际情况具体分析,切不可以疫情之名,投机取巧,逃避应有责任。


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